Anfrage - AF/12180/25

*Die in Rot eingearbeiteten Textstellen wurden am 12.03.2026 / 23.04.2026 / 12.05.2026 aufgrund neuer Informationen ergänzt.

 

Die Verwaltung beantwortet die beigefügte Anfrage wie folgt:

 

Wann wird eine umfassende Prüfung sowie Dokumentierung der angezeigten Mängel von der Bauverwaltung vorgenommen?

 

Die Bauaufsicht wirkt stetig auf die Beseitigung angezeigter bauordnungsrechtlicher Mängel hin. Hierzu steht sie im Kontakt mit der BUWOG (Vonovia).

 

•        Risse und Unebenheiten im Gehweg, die eine Stolpergefahr darstellen und darauf hinweisen, dass es zu Setzungen im Untergrund gekommen ist.

 

Der betreffende öffentliche Gehwegbereich nördlich der Konrad-Adenauer-Straße vor den Vonovia-Gebäuden ist dem FB 7 bekannt und es laufen Grundlagenermittlungen zur Prüfung möglicher Sanierungsmaßnahmen.

 

•        Bröckelnde Fassade, die drauf hinweist, dass es zur Feuchtigkeitsbildung im Mauerwerk gekommen ist.

 

Für die weitere Beurteilung der Fassade hat die BUWOG die Bauinstitut Hamburg-Harburg GmbH (BIHH) damit beauftragt, ergänzende Fassaden- und Betonuntersuchungen zu veranlassen. Die vorgesehenen Untersuchungen werden mit dem Baukontrolleur des Bereiches 63 und einem von der Hansestadt beauftragten Bauingenieur (Herrn Smarsly) abgestimmt. 

 

Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse entwickelt das Büro BIHH in Zusammenarbeit mit einem Statikbüro (LTI) ein Instandsetzungskonzept. Stellungnahme und Instandsetzungskonzept sollten bis zum 28.11.2025 vorliegen und sind fristgerecht eingegangen. Die Stellungnahme legt zwei Sanierungsansätze vor: Eine örtliche Bestandssicherung an den Schadensstellen sowie eine umfassendere Erneuerung. Die Hansestadt Lüneburg bevorzugt die umfassende Erneuerung der Fassade als die energetisch nachhaltigere Lösung. Vonovia und ihr Rechtsbeistand haben Bereitschaft zu weiteren Gesprächen signalisiert; ein gemeinsamer Termin wird derzeit abgestimmt.

 

•        Lose Putzschichten an den Decken in den Laubengängen und Balkonen, die ebenfalls auf Feuchtigkeit hinweisen oder auf unsachgemäße Ausführung.

 

Auch hier hat die BUWOG für die weitere Beurteilung der Fassade die BIHH damit beauftragt, ergänzende Fassaden- und Betonuntersuchungen zu veranlassen. Die Untersuchen betreffen die Brüstungs- und Balkonplatten der Loggien und der Laubengänge. Hierzu werden insbesondere die Art und Anzahl der Platten ermittelt, die Bewehrung freigelegt, der Korrosionszustand bewertet, die Karbonatisierung an Plattenoberflächen geprüft sowie die Betongüte bestimmt.

 

•        Feuchtigkeitsbildung in den Wohneinheiten, speziell an den Wänden.

 

Die Bauaufsicht bearbeitet zwei Fälle von Schimmelbefall in den dortigen Wohneinheiten. In einer Wohnung wurde der Befall am 25.07.2025 festgestellt und der Eigentümerseite gemeldet, die eine kurzfristige Mangelbeseitigung zusagte. Nach einer erneuten Meldung vom 23.02.2026 wurde der Vorgang wieder aufgenommen; Vonovia stellte der betroffenen Familie inzwischen eine Ersatzwohnung bereit.

 

In einer weiteren Wohnung erfolgte am 28.01.2026 eine Besichtigung durch den Baukontrolleur und das Quartiermanagement. Parallel war ein von der Eigentümerin beauftragtes Fachunternehmen vor Ort, um die Ursache zu klären. Die Sanierungsarbeiten durch die Vermieterin haben begonnen.

 

Am 04.05.2026 fand eine Besprechung mit der Stadtbaurätin, dem Quartiersmanager für Kaltenmoor, der Bauaufsicht und Vertretern der Vonovia - Region Hamburg –

über den zukünftigen Umgang mit Schimmelwohnungen in Wohnungen in Kaltenmoor statt.

 

Die Vertreter der Vonovia erläutern, dass Mieter Mängel wie Schimmelbefall über eine App oder telefonisch melden können. Aus jeder Meldung wird ein Ticket erstellt, dass innerhalb einer festgelegten Frist abgearbeitete wird.

 

Nach Eindruck des Quartiersmanagements nähmen viele Mieter aufgrund sprachlicher Hürden keinen Kontakt zum Vermieter auf. Das Quartiersmanagement habe deshalb mithilfe ehrenamtlicher Dolmetscher immer wieder zwischen Mieter und Vermieter vermittelt.

 

Die Vertreter von Vonovia würdigen dieses Engagement, betonen jedoch, dass eine schriftliche Vertretungsvollmacht zwingend erforderlich ist, da VONOVIA ohne diese aus Datenschutzgründen nicht tätig werden darf.

 

Die Einschätzung des Quartiersmanagements, der Schimmel sei überwiegend baulich bedingt, relativiert der Vermieter. In vielen Fällen läge eine vertragswidrige Überbelegung über einen längeren Zeitraum sowie unzureichendes Lüftungsverhalten vor. Unter diesen Umständen sei eindeutig von verhaltensbedingtem Schimmelbefall auszugehen. Unstrittig ist, dass bauzeitliche Mängel aus der Bauweise der 1970er‑Jahre vorhanden sind.

Die Vertreter von Vonovia erläutern, dass Mieter vereinbarte Handwerkertermine wiederholt und ohne vorherige Absage nicht wahrnehmen. Dieses Verhalten stelle ein fortlaufendes und erhebliches Problem dar.

 

In der Wohnsiedlung Kaltenmoor beträgt der Leerstand rund 4 %, sodass schimmelbelastete Wohnungen vorübergehend aus der Nutzung genommen und betroffene Mieter zeitnah in Ersatzwohnungen untergebracht werden können.

 

Ein Folgetermin zur erneuten Bewertung der Situation ist in sechs Monaten vorgesehen.

 

Erfolgt eine Fristsetzung der Verwaltung an die Vonovia zur Erledigung der angezeigten Mängel?

 

Die Vonovia hat das Fassadensanierungskonzept fristgerecht eingereicht. Die Unterlagen wurden geprüft, das weitere Vorgehen befindet sich in der Abstimmung. Fristen und notwendige bauordnungsrechtliche Maßnahmen legt die Bauaufsicht je nach

Gefahrenlage fest.

 

Würde es bei einer Nichteinhaltung der Fristen zu rechtlichen Konsequenzen kommen?

 

Sollte die Vonovia im weiteren Verlauf etwaig vereinbarte Fristen nicht einhalten, wird die Bauaufsicht die geschuldeten Maßnahmen anordnen und notfalls mit Zwangsmitteln, wie z.B. Zwangsgeld oder Ersatzvornahme, durchsetzen.

 

Erfolgt eine fortwährende Information an die Bewohner über den aktuellen Stand der

Auseinandersetzung in Bezug auf die Vonovia Wohnungsgesellschaft?

 

Die Bauverwaltung informiert die Bewohner der Vonovia-Wohngebäude im Falle von Auseinandersetzungen mit der Vonovia je nach Betroffenheit und Anlass individuell oder bei gleichartiger Betroffenheit ggf. in Veranstaltungen. Außerdem stehen das in Kaltenmoor ansässige Stadtteilmanagement und die Bauverwaltung zu geplanten Maßnahmen und neuen Problemen innerhalb der Vonovia Wohnungsbestände im gegenseitigen Austausch. Interessierte aus dem Stadtteil können beim Stadtteilmanagement als auch bei der Bauverwaltung Informationen erhalten. Zurzeit folgt das Vonovia-Baumanagement hinsichtlich der Überwachung der Fassadenschäden den Vereinbarungen mit der Bauaufsicht.

 

Ist eine fortwährende Prüfung der Wohneinheiten der Vonovia vorgesehen?

 

Im Rahmen des laufenden Verfahrens ist eine fortwährende Begutachtung der Gebäudehülle vorgesehen. Grundlage hierfür ist die von der BUWOG Lüneburg GmbH (Tochterunternehmen der VONOVIA SE) abgegebene Verpflichtungserklärung vom 02.09.2025, die durch die Bauaufsicht am 05.09.2025 angenommen wurde.

 

Danach hat sich die Eigentümerin verpflichtet,

 

• ab dem 4. Quartal 2025 bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen quartalsweise Sichtprüfungen der Fassaden durchzuführen. Diese erfolgen im Rahmen einer örtlichen Inaugenscheinnahme durch eine instruierte Person, die das Objekt zu Fuß abschreitet und visuell auf Schäden überprüft. Die Ergebnisse werden dokumentiert und der Stadt Lüneburg zur Verfügung gestellt. Der Stadt steht es frei, an den Überprüfungsterminen teilzunehmen; sie wird hierzu rechtzeitig eingeladen.

 

• ab März 2026 bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen einmal jährlich zusätzlich eine Überprüfung der Gebäudehülle unter Einsatz eines Hubsteigers durch eine entsprechend qualifizierte Fachperson durchführen zu lassen. Auch diese Prüfungen werden dokumentiert und der Stadt zur Verfügung gestellt; eine Teilnahme der Stadt ist möglich.

 

Die erste quartalsweise Sichtprüfung hat am 06.11.2025 unter Beteiligung eines Baukontrolleurs stattgefunden. Außerdem hat die BUWOG unter Einsatz eines Hubsteigers am 22.04. und 23.04.2026 eine erste jährliche Überprüfung der Gebäudehülle durchgeführt, an der auch eine von der BUWOG beauftragte Fachperson und einer der städtischen Baukontrolleure teilnahmen. Wesentliche neue Schadensfälle kamen dabei nicht zu Tage.

 

Weitere Prüfungen erfolgen entsprechend der Verpflichtungserklärung fortlaufend.

Eine darüberhinausgehende regelmäßige Begutachtung durch die Bauaufsicht ist derzeit nicht vorgesehen, da die Überwachungspflichten durch die vereinbarten Eigenkontrollen der Eigentümerin abgedeckt werden und der Stadt ein Teilnahme- und Kontrollrecht eingeräumt ist. Sofern der Bauaufsicht außerhalb der vorgesehenen Prüftermine relevante Hinweise oder neue Erkenntnisse bekannt werden, erfolgt eine Prüfung des Sachverhalts selbstverständlich auch außer der Reihe.