16.06.2025 - 5 Wohnraumförderprogramm

 

 

Beschluss:

 

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung empfiehlt dem Rat mehrheitlich folgenden Beschluss zu fassen:

 

Beschlussvorschlag:

Das von der Verwaltung vorgelegte, erweiterte Wohnraumförderprogramm wird beschlossen.

Das neue Wohnraumförderprogramm ersetzt mit Inkrafttreten sowohl das „Wohnungsbauförderporgramm ZWO21“ (zuletzt geändert unter VO/8723/19) Invest-Nr. 522-003 als auch die Förderrichtlinie für Investitionszuschüsse zur Schaffung von Wohnraum in der Innenstadt (beschlossen unter VO/9489/21) Invest-Nr. 522-004.

 

Abstimmungsergebnis

 

Antrag von Ratsfrau Lotze zur Verschiebung der Vorlage auf die Sitzung am 25.08.2025:

 

   Ja-Stimmen: 4

Nein-Stimmen: 5

  Enthaltungen: 1

 

Abstimmungsergebnis Änderungsantrag von Ratfrau Lotze zur Änderung von 5.1.1. der Förderrichtlinie:

 

• „für Wohnungsgrößen ab 30 m² bis zu 50 m² 12.000 € 15.000 €
• für Wohnungsgrößen bis zu 60 m² 15.000 € 25.000 €
• für Wohnungsgrößen bis zu 75 m² 18.000 € 30.000 €
• für Wohnungsgrößen bis zu 85 m² 19.000 € 30.000 €
• für Wohnungsgrößen ab 85 m² 20.000 €

[…]

Es sind bis zu 50% der nach NBank-Kriterien förderfähigen Wohnungen förderfähig, maximal jedoch 4 Wohnungen einer Einzelmaßnahme.“

 

   Ja-Stimmen: 4

Nein-Stimmen: 6

  Enthaltungen: 0

 

Abstimmungsergebnis Wohnraumförderprogramm:

 

   Ja-Stimmen: 6

Nein-Stimmen: 3

  Enthaltungen: 1

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtrat Rink leitet in das Thema ein. Das Dezernat II begleite die Förderrichtline aktiv. Das Programm dürfe nicht mit der Landesförderung verwechselt werden. Dort würden über die NBank höhere Fördersummen vergeben. Mit den 200.000 € pro Jahr werde ergänzend zu allen anderen Maßnahmen Wohnraum gefördert. Von 2016-2020 konnten in dem Programm 65 Wohneinheiten gefördert werden. Zwei Anträge aus 2024 mit insgesamt 20 Wohneinheiten könnten mit Haushaltsresten bedient werden. Eine strukturelle Veränderung solle jetzt erfolgen, weil in der Vergangenheit die Mittel durch einzelne große Anträge schnell ausgeschöpft wurden. Daher solle die Anzahl an geförderten Wohnungen auf vier begrenzt werden. Zusätzlich erfolge eine Anpassung der Richtlinie an die Förderbedingungen der NBank sowie redaktionelle Anpassungen. Das Programm sei nur ein Instrument für die Schaffung von günstigem Wohnraum und wirke im Zusammenspiel mit den anderen Maßnahmen, wie der Ratsbeschluss über die Erbbaupacht und die Bauvorhaben der LüWoBau in Wienebüttel.

 

Frau Herrmann, Stabstelle Nachhaltige Stadtentwicklung, stellt die Vorlage anhand der beigefügten Präsentation vor. In Lüneburg bestehe Wohnraummangel. Die Lage sei besonders kritisch im Bereich der barrierearmen Wohnungen für Senior:innen und der Sozialwohnungen. Das erste Fördermodul zur Schaffung von Sozialwohnraum habe Stadtrat Rink vorgestellt. Das andere Fördermodul verfolge die Schaffung von Wohnraum in der Innenstadt. In der alten Richtlinie zur Schaffung von Wohnraum in der Innenstadt waren nur sehr unregelmäßig Anträge eingegangen. Aktuell liege ein bewilligter Antrag für 5 Wohnungen vor. Die neue Förderrichtlinie, die die beiden alten Förderrichtlinien ersetzen solle, sehe ein paar Änderungen vor. So solle die Förderung von Sozialwohnraum nur ergänzend zu einer Förderung der NBank möglich sein und maximal 50 % der geplanten Wohnungen sowie maximal 4 Wohnungen gefördert werden. Dadurch können mit den verfügbaren Finanzmitteln mehr Anträge bewilligt werden. Zudem streiche die Stadt nicht mehr relevante Förderungsmodule. Das Fördermodul der Innenstadtförderung werde im Geltungsbereich angepasst und reine Brandschutzmaßnahmen ohne Wohnraumbezug seien nicht mehr förderfähig. Die Fördersummen je Wohnung seien an den Bauindex angepasst worden. Das Wohnraumförderprogramm insgesamt sei an die Dienstanweisung für Gewährung von Zuwendungen an Dritte angepasst worden.

 

Ratsfrau Lotze bedankt sich für die Vorstellung. Sie kritisiert die kurze Vorbereitungszeit aufgrund des Pfingstfeiertages und einem vollen Sitzungsprogramm. Sie wünscht, dass die jetzige Vorstellung als erste Lesung betrachtet wird. Die SPD habe das komplexe Thema nicht vorberaten. Bezahlbarer Wohnraum sei ein sehr wichtiges Thema. Der Bedarf sei richtig beschrieben. Sie sieht jedoch einen Widerspruch darin, die angespannte Wohnsituation verbessern zu wollen, gleichzeitig jedoch eine Förderung auf vier Wohneinheiten zu beschränken. Die LüWoBau baue erfolgreich mit 36 Wohneinheiten pro Projekt. Die Förderbeträge müssten insbesondere in Gebieten mit besonders hohem Bedarf erhöht werden.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, wertet das als Antrag die Vorlage auf die nächste Sitzung im August zu verschieben.

 

Ratsfrau Lotze ergänzt, dass sie auch am Ende der Beratung einen Änderungsantrag stellen möchte.

 

Auf Nachfrage von Ratsherrn Feldhaus erklärt Frau Herrmann, dass für die Förderung von Sozialwohnungen alle Bedingungen der NBank gelten und eine Förderung nur zusammen mit der NBank erfolge. Die Förderung der NBank sei höher. Durch das Programm werde der Anreiz geschaffen in Lüneburg zu bauen. Die Förderung in Höhe von 3.000 € je Wohnung für die Verlängerung einer bestehenden Mietpreisbindung sei nur für bereits kommunal geförderte Projekte und in Kombination mit dem Programm der NBank möglich. Dadurch sei die Zielgruppe sehr begrenzt. Auch seien im Haushalt keine konsumtiven Mittel für das Programm vorgesehen und nach Einschätzung des Dezernats II könne eine Förderung der Verlängerung von Bindungen nur durch konsumtive Mittel erfolgen.

 

Auf Nachfrage von Ratsherrn Feldhaus antwortet Stadtrat Rink, dass für zusätzliche Mittel im Wohnraumförderprogramm adäquate Sparvorschläge notwendig seien.

 

Ratsherr Grimm rechnet den Effekt durch das Förderprogramm vor. Die Förderung schließe nicht die Lücke zwischen den Kaltmieten bei Neubauten und den Vorgaben für mietpreisgebundene Mieten des Landes. Das Programm führe nur zu einem Mitnahmeeffekt. Daher möchte er wissen, wer bisher Fördergelder empfangen hat und wie viele Wohnungen dadurch zusätzlich entstanden sind.

 

Stadtrat Rink führt aus, dass die alte und neue Förderrichtlinie explizit aufführe, dass ein NBank Antrag gestellt werden muss und damit zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Ansonsten diene die Beratung im Ausschuss dazu, Vorschläge einzubringen. Die Verwaltung sei für Verbesserungen offen. Lediglich die Einschränkung der Gesamtsumme auf 200.000 € gelte. Es werde das Ziel verfolgt, mehr kleine Investoren mit der Förderung zu unterstützen. Aus Sicht der Stadt handle es sich nicht um einen Mitnahmeeffekt.

 

Ergänzung:

Die Übersicht der bisherigen Förderempfänger ist im nichtöffentlichen Teil dargestellt.

 

Frau Herrmann ergänzt, dass sie durchaus Anrufe erhalte, in denen Vorhabenträger überlegen, wo sie projektieren. Der Bedarf an Sozialwohnungen sei immens. Auch andere Kommunen hätten kommunale Förderprogramme, z.T. in Kombination mit NBank-Mitteln, z.T. unabhängig von diesen.

 

Ratsfrau Esders erzählt, dass die Nachfrage deutlich höher sei und der Betrag erhöht werden solle. Insbesondere in Gesprächen mit Eigentümern in der Innenstadt zeige sich die zu niedrige Summe. Wenn über die LüWoBau Wohnungen realisiert werden können, sollte das genutzt werden. Es solle überlegt werden, auch einzelne Wohnungen zu fördern.

 

Frau Herrmann erklärt, dass das neue Programm die zwei alten Förderrichtlinien zusammenführe. In der Innenstadt müssten für eine Förderung keine Sozialwohnungen entstehen. Wenn sich Eigentümer:innen dafür entscheiden würden, in der Innenstadt Sozialwohnraum zu erstellen, könnten sie (bei mehreren Wohnungen) NBank-Mittel nutzen. Dann würden sie das Fördermodul bezüglich der Sozialwohnungen und nicht das für die Innenstadt nutzen. Eine Förderung derselben Wohnungen durch beide Fördermodule des kommunalen Wohnraumförderprogramms gleichzeitig sei nicht möglich.

 

Auf Nachfrage von Ratsfrau Esders beantwortet Frau Hofmann, Teamleitung Wohngeld, dass die Mietpreisbindung 30 bis 35 Jahre betrage.

 

Herr Mädge führt aus, dass nur Wohnungsbaugesellschaften sozialen Wohnungsbau durchführen würden. Bei der LüWoBau seien 1.500 Menschen auf der Warteliste. Aus den Wohnungen von Vonovia würden weitere 2.000 Menschen auf den Wohnungsmarkt drängen. Durch die Kostensteigerungen könne keiner bauen. 36 Wohnungen würden ungefähr 10 Mio. € bzw. 5.000 € pro Quadratmeter kosten. Es gehe um die 15 bis 20 % Eigenkapital der Investor:innen. Die Liquidität müsse über die Mieten wieder eingeholt werden. Die Rendite sei so schlecht, dass nur noch die LüWoBau baue.

Bund, Länder und alle anderen setzten auf serielles Bauen. Daher errichte die LüWoBau im Durchschnitt 36 Wohneinheiten, von denen 18 gefördert worden seien. Mit dem alten Modell könne die LüWoBau 270.000 € und mit dem neuen Programm nur 60.000 € erhalten. Sozialer Wohnungsbau werde hiermit bestraft. Für eine realistische private Rendite von 8 % müsse die Förderung höher sein. Wenn die Stadt sozialen Wohnungsbau fördern wolle, sei das mit 200.000 € nicht zu realisieren. Die Begrenzung auf 4 Wohnungen sei nicht zielführend. Keine Stadt habe eine solche Begrenzung. Nur in großen Skalen sei der soziale Wohnungsbau finanzierbar. Damit werde nur ein Placebo Effekt geschaffen. Problematisch sei auch die bürokratische Abrechnung der NBank.

Zudem kritisiert er die Streichung der Förderung des Rettungswegs in dem Programm zur Innenstadt.

Die Stadt verliere Belegrechte. Über Mietspiegel könnten die Vermieter mehr Einnahmen generieren. Die 3.000 € würden hier nichts bringen. Unter den Babyboomern gerieten immer mehr Frauen in die Armut. Vieles müsse verbessert werden. Er empfiehlt, Gespräche mit Frau Schäfke, Geschäftsführung der LüWoBau, zu führen. Das Geld solle lieber in die LüWoBau gesteckt werden, weil dadurch mehr sozialer Wohnungsbau realisiert werde. Hier entstünden nur ungefähr 23 Wohnungen pro Jahr.

 

Stadtrat Rink erklärt, dass ein Förderprogramm niemals eine Bestrafung sei. Wenn die LüWoBau, 92 % im Eigentum der Stadt, mehr Mittel erhalten soll, dann würde die Stadt empfehlen, das über eine Einlagenerhöhung anstatt über Fördermittel zu realisieren, die wiederum eine breite Steuerung erreichen sollten. Wenn der Rat eine höhere Summe möchte, müsse dieser Einsparmöglichkeiten an anderer Stelle vorschlagen.

Ratsherr Blank kritisiert das Vorgehen der SPD und weist die Anmerkung von Ratsfrau Lotze zur unzureichenden Vorbereitung zurück. Er liest ein Statement des SPD-Ortsvereins vor. So eine Auseinandersetzung sei entbehrlich.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, kritisiert das Vorgehen und die fehlenden Gespräche mit ihm als Vorsitzendem.

 

Ratsfrau Lotze weist auf den Unterschied zwischen Fraktion und Ortsvereinsvorstand hin. Der Vorstand habe die Mitteilung rausgegeben. Für positive Anmerkungen wäre mehr Zeit notwendig gewesen.

 

Auf Nachfrage von Ratsfrau John antwortet Frau Herrmann, dass die Fördermittel aus dem Jahr 2024 ausgeschöpft seien. Die Fördermittel würden verschoben, weil die beiden Bauprojekte noch nicht abgeschlossen werden konnten.

 

Ratsherr Grimm hinterfragt den Vorschlag, Geld in das Förderprogramm zu stecken und schlägt vor, stattdessen das Geld direkt der LüWoBau zur Verfügung zu stellen. Mit den Fördermitteln könnten maximal 16 zusätzliche Wohnungen pro Jahr entstehen, was viel zu wenig sei. Er möchte wissen, ob andere Möglichkeiten geprüft seien.

 

Stadtrat Rink entgegnet, dass dies kein Förderprogramm für die LüWoBau sei. Es fänden Gespräche mit der LüWoBau und Stiftungen für sozialen Wohnraum statt. Diese seien aber nicht im Kontext dieses Förderprogrammes und die Frage stelle sich davon losgelöst.

 

Ratsherr Neumann stimmt Herrn Mädge zu. Er sehe hier eher einen Mitnahmeeffekt. Insgesamt fördere die Stadt damit zu wenig Wohnungen. Wenn mehr Geld gefordert werde, müsse es aber auch Gegenvorschläge zum Sparen geben.

 

Herr Mädge spricht kapitalstützende Maßnahmen Richtung LüWoBau an. Die LüWoBau baue zu wenig. Er stellt in den Raum, warum Private nicht mit der 30-%-Klausel bauen und kritisiert die Förderbedingungen der NBank.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, weist auf die Rolle der Seniorenvertretung hin.

 

Herr Mädge führt weiter aus, dass mehr Wohnungen notwendig seien und verweist auf Aussagen der Geschäftsführung der LüWoBau. Der Wohnungsmangel sei insbesondere für ältere Personen groß und man benötige Investor:innen. Wenn das bereits bei der eigenen Tochter schwierig sei, müsse mehr drüber nachgedacht werden. Das Programm sei unpassend.

 

Ratsherr Lühmann sieht die Begrenzung und dass die Vorhaben mit nur einer Wohnung nicht gefördert werden sollen, kritisch. Er verweist auf Möglichkeiten im Erbbaurecht.

 

Ratsfrau Esders stimmt Ratsherrn Lühmann zu. Es bestehe Gesprächsbedarf. Sie fragt, wie die Möglichkeit bei Dachböden, leerstehenden Geschäften und Wohnraum für Umwandlung aussehe. Es passiere aktuell nicht aufgrund der hohen Kosten.

 

Frau Herrmann erklärt, dass Umwandlungen in der Innenstadt möglich seien.

Baurechtliche Regelungen seien davon getrennt zu betrachten, weil Wohnraum sicher sein müsse.

 

Ratsherr Feldhaus erklärt, dass es hier nur um 200.000 € gehe und damit das Problem nicht komplett gelöst werde. Hier gehe es um kleine Vorhaben, die ein Zusatzprogramm für den Bau benötigen würden und nicht um großvolumigen Wohnungsbau. Die Begrenzung sei gut. Die LüWoBau sei professionell aufgestellt, nutze andere Fördermittel und müsse daher nicht über das Programm gefördert werden.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, verweist auf die Vorlage.

 

Ratsherr Herrbeck betont, dass alle mehr Wohnraum wollen und sich das Budget ändern könne. Er spricht sich dafür aus, auch einzelne Wohnungen zu fördern und die Begrenzung aufzuheben.

 

Ratsherr Grimm fragt nach einer Übersicht der bisherigen Förderempfänger und ob abgewogen wurde, ob die Stadt mit den 200.000 € für das Wohnraumförderprogramm nicht durch andere Maßnahmen, etwa einen Zuschuss an die LüWoBau oder die Wohnungsbaugenossenschaft, mehr Wohnraum schaffen könnte.

 

Ergänzung:

Die Übersicht der bisherigen Förderempfänger ist im nichtöffentlichen Teil dargestellt.

Die LüWoBau plant derzeit im Geschosswohnungsbau mit rd. 5.000 € je m². Sofern die Annahme getroffen wird, dass ausschließlich die 200.000 € zur Finanzierung von Wohnraum zur Verfügung stehen, kann die LüWoBau entsprechend 40 m² Geschosswohnungsbau errichten. Die 40 m² entsprechen jedoch nicht der reinen Wohnfläche, da anteilig auch Verkehrsflächen wie Flure, Treppenhäuser und Technikräume berücksichtigt werden müssen. Folglich wird die LüWoBau mit einem Betrag von 200.000 € in die Lage versetzt, eine kleine Wohnung von rd. 35 m² zu bauen.

 

Ratsfrau Lotze betont, dass die Diskussion hier hingehöre. Die Debatte zeige den Gesprächsbedarf. Das Problem werde mit der Größenordnung nicht gelöst. Kleine Projekte könnten die Lücke der benötigten Wohnungen nicht füllen. Sie schlägt vor, städtische Grundstücke nur im Erbbaurecht zu vergeben und wünscht sich eine Verschiebung der Vorlage.

 

Ratsherr Blanck entgegnet, dass über viele Punkte lange diskutiert werden könnte. Erbpacht habe keinen Zusammenhang mit dem Förderprogramm. Es spreche nichts gegen das Programm. Es gebe keinen inhaltlichen Antrag, der nicht von der Verwaltung widerlegt sei. Hier werde zu viel diskutiert. Bei einer Verschiebung werde der Sommer verschwendet.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, berichtet, dass es bisher allgemeiner Konsens gewesen sei, bei Gesprächsbedarf einer Fraktion darauf einzugehen. Der ABS sei das Beratungsgremium und es bestehe noch Gesprächsbedarf.

 

Herr Mädge erklärt, wenn heute beschlossen werde, fördere die Stadt nur wenige Wohnungen. In den Vonovia Wohnungen seien viele Menschen und auf der Liste von LüWoBau stünden über 1.500 Personen. Hier werde mehr Geld benötigt. Die Rendite für Private müsse erhöht werden. Der Wohnraummangel müsse behoben werden. Das alte Programm sei nicht gut, aber besser als der Vorschlag. Er weist darauf hin, dass das Programm der NBank weniger als 3 Wohnungen nicht zulasse.

 

Ratsfrau Dartenne entgegnet, dass Untätigkeit aufgrund der Größe des Problems keine Lösung sei. Hier könne mit wenig Geld etwas erreicht werden. Ins Handeln zu kommen sei wichtig.

 

Ratsfrau John stimmt Ratsfrau Dartenne zu und ergänzt, dass es sich nur um 200.000 € handle. Über die Vorlage könne heute abgestimmt werden.

 

Auf Nachfrage von Ratsherrn Grimm erklärt Stadtrat Rink, dass das Geld für das Jahr 2024 beantragt und bewilligt sei. Die Richtlinien blieben bestehen, bis diese verändert oder aufgehoben werden.