29.09.2025 - 7 Bauvorhaben im Senkungsgebiet - mündlicher Vortrag

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass nach den Vorträgen des Bauherrn, der Architektin und des Gutachters eine Unterbrechung der Sitzung vorgesehen sei. Anwesende Anwohner könnten Fragen stellen, die in der Bürgerversammlung beantwortet werden.

Der Eigentümer habe das Grundstück 2020 erworben, ein Baugrundgutachten beauftragt und Bebauungsvorschläge von der Architektin erarbeiten lassen. Eine Bauvoranfrage sei gestellt worden, die am 20.01.2023 im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung vorgestellt und danach beschieden worden wäre. Im März 2023 hätten die Nachbarn Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt. Die Sorge um das Senkungsgeschehen sei nachvollziehbar. Die Stadt hat mit Herrn Trapp am 09.05.2023 die Nachbarn, die Widerspruch eingelegt hatten, über die geologischen Auswirkungen informiert. Inzwischen liege eine Klage gegen den Bescheid vor. Am 22.01.2025 erteilte die Stadt die Baugenehmigung für die Bebauung des Blockinnenbereichs und am 09.07.2025 die Baugenehmigung für die Blockrandbebauung. Die Statik für beide Vorhaben müsse innerhalb eines Jahres eingereicht und dann geprüft werden. Erst danach darf gebaut werden. Im August 2025 reichten drei Anwohnende Widerspruch gegen die Baugenehmigung für die Blockrandbebauung ein.

 

Herr Trapp, Diplom-Geologe, erläutert anhand der hochgeladenen Präsentation die geologische Situation. Bei dem Ochtmisser Kirchstieg erfolgen regelmäßige Messungen

mit Höhenbolzen. Das Senkungsgeschehen habe sich dort seit den starken Senkungen in 2016 bis 2019 deutlich reduziert. In 2024 liege der Wert unter 9 cm pro Jahr. Seit 2012 zeige sich eine Senkung in großer Tiefe (unterhalb von 120 Metern).

 

Bei einem Neubau im Senkungsgebiet gebe es unterschiedliche Vorgaben, unter anderem  hinsichtlich der Dicke und Bewehrung von Gründung, Decken und Wänden. Ein geotechnisches Gutachten sei erforderlich. Hinzu kämen Anforderungen an die Beurteilung des Bauvorhabens hinsichtlich der Grundwassersituation und Empfehlungen für eine setzungsverträgliche Gründung des Gebäudes.

 

Zum Baubereich Schanzenweg führt er aus, dass der Gesamtsenkungsbetrag seit 1946 ca. 50 cm betrage. In den 2010er und 2020er Jahren habe die Geschwindigkeit bei ca. 1 mm pro Jahr gelegen. Der Gesamtverlauf flache seit 2010 deutlich ab, teilweise gebe es sogar Hebungen. Dennoch sei ein geotechnisches Gutachten der Kategorie 3 notwendig. Er schlägt vor, zwölf neue Bolzen rund um das Bauvorhaben zeitnah anzubringen.

 

Frau Axthelm, Architektin von Axthelm Rolvien GmbH & Co. KG, stellt den genehmigten Planungsstand anhand der beigefügten Präsentation vor. Es sei ein Bestandsumbau und ein Neubau geplant. Das Bestandsgrundstück sei komplett versiegelt. Der Boden bleibe unverändert. Das Gebäude bliebe bestehen und werde durcheinen kleinen Neubau ergänzt. Ein Umbau von Gewerbe zu kleinen Lofts sei vorgesehen.

 

Zum Neubau erklärt sie, habe es Veränderungen zwischen der Bauvoranfrage und der Baugenehmigung gegeben. Die Höhen orientierten sich nun mehr stärker am Bestand und die Fassaden wurden an die Nachbarschaft angepasst. Es gebe ein reduziertes Gebäudevolumen. Die Erschließung erfolge barrierefrei. Die Fassade bestehe aus Naturziegel. Dachterrassen seien geplant. Die Anpassungen orientierten sich an der nachbarschaftlichen Struktur. Die Breite passe sich dem Nachbargebäude an. Die Anzahl der Wohnungen habe sich von ursprünglich 40 auf 83 Wohnungen erhöht, weil zwischenzeitlich kleinere Apartments geplant sind. Die Wohnfläche insgesamt habe sich etwas reduziert. Die Statik werde berücksichtigen, dass Wohnungen wieder zusammengelegt werden könnten. Im Untergeschoss sei die Hälfte des unterkellerten Bereichs für Mieterkeller vorgesehen.

 

Herr Andersson, Bauherr, führt aus, dass sich seit der letzten Vorstellung seines Bauvorhabens viel verändert habe. Massive Preissteigerungen und fehlende Fördermitteln stellen eine Herausforderung dar. Die durchschnittliche Wohnungsgröße numehr liege bei 39 m², die für unter 1.000 Euro warm vermietet werden könnten. Hinsichtlich der Stellplätze gehe man aufgrund von Erfahrung von geringer PKW-Nutzung durch die kleineren Wohnungen aus. Das Gebäude werde als Nullenergiehaus geplant und sei daher sehr nachhaltig. Seit fünf Jahren erfolge die Planung des Projekts mit Einbeziehung der Bauverwaltung. Die Bedenken der Verwaltung wurden in den Planänderungen berücksichtigt.

 

Ratsherr Grimm bittet um eine Einordnung des Gebietes in Bezug auf die Geologie und einen Vergleich zum Ochtmisser Kirchstieg.

 

Herr Trapp antwortet, der Schanzenweg liege in einem Bereich über dem Salzstock, während unter dem Ochtmisser Kirchsteig eine geologische Einstülpung in den Salzstock mit Gipsgesteinen vorhanden sei. Die Frommestraße weise ebenfalls eine spezielle Geologie mit Störungszonen auf. Der Schanzenweg sei in Kategorie 6 eingeordnet aufgrund der Erdfälle in der Nähe.

 

Ratsfrau Kabasci erkundigt sich, wie die Wohnungen genutzt werden und ob öffentlich geförderter Wohnraum vorgesehen ist. Zudem erkundigt sie sich nach dem Quadratmeterpreis.

 

Herr Andersson erwidert, dass die genaue Planung noch erfolge. Geförderter Wohnraum sei auf diesem Grundstück nicht vorgesehen. Die Bebauung des schwierigen Baugrunds verursache hohe Baukosten. An anderer Stelle in Lüneburg versuche man geförderten Wohnraum zu realisieren. Eine gewerbliche Nutzung sei nicht vorgesehen. Der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen liege voraussichtlich bei 6.000 bis 7.000 Euro pro m². Der Preis sei auf den Architekturstandard und die baulichen Gegebenheiten zurückzuführen.

 

Ratsfrau Lotze merkt an, die SPD habe die Beschwerden der Anwohnenden gehört. Daraufhin habe man einen Antrag (TOP 13.2), unter anderem mit einem Moratorium, gestellt und erkundigt sich, welche Gutachten erforderlich sind, wie lange die Erarbeitung der Gutachten dauert und welche Kosten entstehen.

 

Herr Trapp führt aus, dass bereits ein geotechnisches Gutachten der Kategorie 2 vorliege; nun müsse es auf die Kategorie 3 erweitert werden. Die Erstellung des Gutachtens werde etwa 50.000 Euro kosten und drei bis vier Monate nach Auftragserteilung dauern.

 

Ratsherr Gros erkundigt sich, ob die Lage sämtlicher Hohlräume bereits vollständig erfasst sei und ob das Gutachten darüber hinausgehe. Zudem fragt er, ob Auflastveränderungen zuverlässig erfasst werden könnten und wie sich zukünftige Veränderungen von heutigen unterscheiden ließen. Weiterhin fragt er nach dem entstehenden Verkehr und den entsprechenden Lärmvorgaben.

 

Herr Trapp erklärt, im Untergrund seien die Strukturen erfasst und es gebe dort keine größeren Hohlräume, sondern eher cm bis dm-mächtige Hohllagen und vor allem Lösungsporen im cm-Maßstab. Die Senkung entstehe durch Lösungsprozesse in der Tiefe. Der obere Bereich senke sich entsprechend nach. Die Betrachtung der Lasten sei Aufgabe des Sachverständigen, der auch eine konkrete Empfehlung abgeben werde.

 

Ergänzung (Dez. III):

Zur Beantwortung der Frage wäre eine verkehrstechnische Untersuchung (VTU) notwendig, welche der Stadt nicht vorliegt. Es kann keine Aussage bzgl. der künftigen Verkehrsentwicklung auf den genannten Straßen getroffen werden.

 

Ratsherr Kohlstedt erkundigt sich nach dem geplanten Umfang der Beweissicherung mittels zusätzlicher Höhenbolzen. Er merkt an, die Lage sei nur bedingt geeignet für so eine große Bebauung, weil es dort bislang nur Einzelbebauung gegeben habe. Für die Bürgerversammlung bittet er darum, das Gutachten von Herrn Sirocko einzubeziehen.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass die Messbolzen und die Senkungsdatenerfassung von der Stadt dauerhaft betrieben werden. Das Beweissicherungsverfahren des Bauherrn erfolge entsprechend der städtischen Empfehlungen. Das Gutachten von Herrn Sirocko liege der Verwaltung nicht vor.

 

Herr Meyer, Projektsteuerung, ergänzt, dass die Statik erst nach dem Gutachten erstellt werde. Gespräche mit Nachbarn hätten stattgefunden und eine umfassende Beweissicherung sei geplant. Auch über den Errichtungszeitraum hinaus werde Monitoring erfolgen.

 

Ratsherr Heerbeck merkt an, dass die Sorgen der Anwohnenden nachvollziehbar seien. Er fragt, ob ein Gutachten auch das Risiko für angrenzende Häuser berücksichtige und wer haftet, wenn eine Senkung eintrete.

 

Herr Trapp erläutert, das Gutachten prüfe die schadlose Bebauung für das Projekt und die Nachbarn.

 

Herr Andersson ergänzt, die Haftung sei durch erfahrene Firmen und deren Versicherungen abgesichert. Man habe sich intensiv mit weiteren Geologen und auch der finanzierenden Bank abgestimmt. Das Gewicht der Erde selbst größere mehr Auswirkungen als das Bauvorhaben. Beim Verkehr betont er, die Sensibilität sei bekannt und die Firmen würden entsprechend verpflichtet. Der Baustellenverkehr sei jedoch unvermeidlich. Nach Fertigstellung sei keine PKW-intensive Nutzung zu erwarten. Es sei beabsichtigt, die zukünftigen Bewohnenden anzusprechen, um die PKW-Nutzung zu reduzieren.

 

Herr Meyer ergänzt, die Baufirma werde verpflichtet, sich mit den Behörden abzustimmen und ein Logistikkonzept zu erstellen.

 

Herr Mädge weist darauf hin, dass die Gewährleistung nach fünf Jahren ende. Ein Sicherungsfonds sei möglich, wobei die Höhe noch zu klären sei. Er kritisiert, dass die Quote von 30 % mietpreisgebundenen Wohnungsbau hier nicht gesichert sei. Er merkt an, dass auch größere Wohnungen benötigt würden. Zudem verweist er auf das Problem, dass Garagen oft nicht angemietet würden und Fahrzeuge dann im Straßenraum stünden. Er fragt nach der kalkulierten Marge.

 

Herr Andersson antwortet, dass die Preise eine Herausforderung darstellen. Stellplätze ließen sich nicht komplett kontrollieren, aber ein Mobilitätskonzept werde angeboten. Eine Bürgschaft durch die ausführende Firma sei vorgesehen, die genaue Höhe werde noch geklärt. Die Marge werde vermutlich unter 10 % liegen und sei damit sehr gering. Die Mieten würden wahrscheinlich nicht unter 15 Euro pro Quadratmeter liegen.

 

Ratsherr Grimm verweist darauf, dass die Problematik bereits früher diskutiert worden sei. Das Gesundheitsamt sei im Senkungsgebiet neu gebaut, ebenso ein Parkhaus am Rathaus und die Herderschule im Bereich der Senkungen. Auch der Nahversorgungsmarkt „Vor dem neuen Tore“ sei in dem Gebiet geplant. Die Innenstadtgrenzen schränkten das Bauen stark ein. Er fragt, ob ein generelles Problem bestehe oder ob dieses Projekt lediglich besonders intensiv betrachtet werde.

 

Herr Trapp erwidert, generell sei das Bauen möglich, müsse jedoch im Einzelfall geprüft werden. Grundsätzlich seien Projekte mit entsprechenden Vorgaben realisierbar.

 

Ratsfrau Esders fragt, wann der Baubeginn geplant sei und welcher Mindestzeitraum für die Messungen mittels Bolzen erforderlich sei. Bezahlbarer Wohnraum bleibe weiterhin wichtig.

 

Herr Trapp erklärt, der Wert von 1 mm pro Jahr ergebe sich aus den letzten 15 Jahren im Gesamtbereich. Zusätzliche Bolzen seien notwendig, um Differenzen festzustellen. Es werde eine Setzungsberechnung geben und das Gebäude werde sich nach Fertigstellung noch setzen. Wahrscheinlich werde man keine signifikanten Bewegungen messen. Der Messzeitraum müsse so früh wie möglich beginnen und monatlich erfolgen. Der Gutachter werde dies konkret festlegen.

 

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, die Maßnahmen würden in den nächsten Wochen eingeleitet.

 

Herr Andersson erklärt, Baubeginn sei frühestens im zweiten Halbjahr 2026 möglich.

 

Auf Nachfrage von Ratsherrn Blanck antwortet Herr Andersson, dass der Kauf 2020 erfolgt sei.

 

Ratsherr Blanck fragt daraufhin, ob die damalige Leitung die Erstellung eines Bebauungsplans angeregt habe.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass der Bauantrag erst später gekommen sei. Ende 2021 habe der Bauherr den Kontakt zur Stadt aufgenommen. Anschließend habe der Bauherr Gespräche mit den Nachbarn geführt. Im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung im Januar 2023 habe keine Fraktion die Aufstellung eines Bebauungsplans gefordert. Der Bauherr habe die Absicht, ein geeigneteres Projekt für mietpreisgebundenen Wohnungsbau anzustreben. Das jetzige Vorhaben sei aufgrund der komplexen Geologie teuer und nicht geeignet. Gespräche mit der NBank hätten ebenfalls keine Lösung ergeben. Rechtlich bestehe keine Möglichkeit um dies zu fordern.

 

Ratsherr Lühmann fragt nach Modulbau, der Energieversorgung, ob Solaranlagen geplant sind und welche Heizung vorgesehen ist. Zudem erkundigt sie sich nach Radius und Umfang der Beweissicherung. Er äußert Skepsis hinsichtlich der Verkehrssituation.

 

Herr Meyer erklärt, die Beweissicherung erfolge entsprechend der Empfehlungen des Baugrundgutachtens und im Zweifelsfall werde ein großer Radius gewählt.

 

Herr Andersson ergänzt, dass Modulbau ausgeschlossen ist, weil dies hier nicht umsetzbar sei. Photovoltaik auf dem Dach und große Batteriespeicher seien vorgesehen. Es werde wahrscheinlich eine Luft-Wasser-Wärmepumpe eingesetzt.

 

Die Sitzung wird unterbrochen für Fragen der Einwohnenden. Die gestellten Fragen werden als Anlage diesem TOP beigefügt.

 

Der Vorsitzende Schultz setzt die Sitzung fort und weist erneut auf die bevorstehende Bürgerversammlung hin.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass die bereits erteilte Baugenehmigung nicht zurückgezogen werden kann. Aufgrund der noch benötigten Gutachten darf der Bau noch nicht starten.

 

Ratsherr Blanck kritisiert den Antrag der SPD (TOP 13.2), eine bereits erteilte Genehmigung zu moratorien, sei rechtlich nicht vorgesehen und daher höchst ungewöhnlich.