16.06.2025 - 8 Antrag "Anteil bezahlbaren Wohnraum erhöhen" (A...

Beschluss:

 

Ratsfrau Esders stellt den Antrag zurück.

Beratungsinhalt:

 

Frau Esders gibt einleitende Worte zu ihrem Antrag. Es bestehe ein massives Angebotsdefizit. Sie verweist auf die GEWOS-Studie und Artikel der Landeszeitung sowie NDR, nach denen die Mieten die zweithöchsten in Niedersachsen seien. Sie bittet die Verwaltung darum, aufzuklären, inwieweit die 30 % mietpreisgebundener Wohnraum beim Neubau eingehalten werden. Sie beantragt, diesen Anteil zu erhöhen. Aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt solle wenigstens für eine bestimmte Zeit der Anteil hochgehoben werden. Die konkrete Höhe des Prozentanteils könne noch angepasst werden.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, verweist auf die Antwort der Verwaltung.

 

Auf Nachfrage von Ratsfrau Esders antwortet Stadtbaurätin Gundermann, dass die 30 % in städtebaulichen Verträgen geregelt würden. Es gebe aber Baugebiete, in denen Baurecht bestehe und somit gebaut werden könnte, aber nicht gebaut werde. Wenn der Bau erfolge, müssten 30 % an Wohnfläche für mietpreisgebundenen Wohnraum hergestellt werden.

 

Ratsherr Feldhaus führt aus, dass er Sympathie mit dem Antrag hat, aber er stimmt der Antwort der Verwaltung auch zu. Die Lage im Baubereich sei schwierig. „Bauen, bauen, bauen“ sei nicht die Lösung. Seit 1990 sei die Wohnraumfläche pro Person um ein Drittel gestiegen. Jede*r, der im Eigentum wohnt und älter als 65 ist, habe im Durchschnitt knapp 80 m² Wohnfläche. Mieter*innen hingegen hätten 58 m² Wohnfläche. Dieses Potenzial sollte mit Angeboten und Beratung angegangen werden. Das größte Potenzial bestehe in der vorhandenen Fläche. Zweckentfremdung sollte wieder Thema sein und Herausforderungen damit sollten besprochen werden. Bauen gehöre auch zum Patchwork dazu. Einsparpotenzial aus der Änderung der NbauO solle genutzt werden. Insbesondere Stellplätze seien Kostentreiber. Die 75 % aus dem Antrag seien zu viel und er wäre froh, wenn die 30 % konsequent durchgesetzt würden. Er stellt den Antrag, dass die Quote projektbezogen und abhängig von der Sozialstruktur vor Ort auf 50 % erhöht werden soll.

 

Ratsherr Grimm sieht für den Antrag keine Erfolgschancen im Rat. Der aktuelle Weg mit den 30% sei sinnvoller als eine Erhöhung. Er hinterfragt die Umsetzung bei Doppelhaushälften. Mit dem Antrag sei das Thema erfolgreich auf der Agenda gelandet.

 

Ratsherr Heerbeck erklärt, dass alle mehr Bauen befürworten würden, aber es Gründe gebe, woran dies scheitere. In Lüneburg fehle Bauland. Die Baukosten und Zinsen seien zu hoch. Ein Bauantrag sei zu bürokratisch. Es fehle die Wirtschaftlichkeit. Die meisten Vermieter seien Privatpersonen. Bei 70 % der Sozialwohnungen sei die Rentabilität fragwürdig. Der Antrag würde zu weniger Wohnungsbau führen.

 

Herr Mädge führt aus, dass erst ab 4 Wohnungen eine NBank-Förderung möglich sei und ohne Förderung das nicht realisierbar sei. Wohngeldfähige Miete liege bei 9 € pro Quadratmeter. Die Quote dürfe höchstens bei 50 % liegen. In Kaltenmoor sei beispielsweise die Quote zu hoch. Die Quote müsse aber konsequent durchgesetzt werden. Der Rat habe das unter anderem beim Exerzierplatz nicht durchgesetzt. Zweckentfremdung muss ebenfalls konsequent durchgesetzt werden. Neben dem städtebaulichen Vertrag soll die Stadt den § 9 Abs. 7 BauGB nutzen. Er fragt auch, warum der § 176 BauGB nicht angewendet wird. Die Quote sei sinnvoll, aber müsse sozial verträglich sein.

 

Ratsfrau Lotze erläutert, dass der Antrag eher ein Akt der Verzweiflung sei, weil die Quote nicht erreicht werde. Den Antrag für 50-%-Quote unterstützt sie. Durch die Debatte solle mehr Sensibilität und Druck entstehen.

 

Ratsfrau Esders freut sich über die Zustimmung. Die Grundsteuer C sei auch eine Möglichkeit. Den Verweis der FDP auf Doppelhaushälften kritisiert sie, weil der Mangel so groß sei, dass nur Mehrfamilienhäuser realistisch seien. Kaltenmoor und Weißer Turm seien die Ausnahmen. Mit dem Änderungsantrag würde sie mitgehen.

 

Ratsherr Neumann führt ein Rechenbeispiel aus. Bei 50 % Sozialwohnungsbau ist weiterhin ein Gewinn notwendig. Der Wohnungsbau werde dadurch gefährdet. Die Stadt setzte die 30 % konsequent durch und nur beim Exerzierplatz konnte die Stadt das nicht erzwingen.

 

Ratsherr Feldhaus ergänzt, dass auf seine Ausführung zu Wohnraum im Bestand nicht eingegangen wurde. Die 5.000 € pro Quadratmeter seien realistisch, aber es gebe auch Gegenbeispiele. Das Hildesheimer Modell schaffe den Bau für 3.300 € pro Quadratmeter.

 

Ratsherr Grimm gibt ein Rechenbeispiel und erklärt weiter, dass mit einer höheren Quote der Wohnungsbau gestoppt werde. Ausgewählte Stadtteile müssten bei jedem Bauantrag geprüft werden. Die Quote an sich bringe nichts. Er gibt ein Beispiel aus Hamburg. In einem Hochhaus entstehe unten ein Mietblock für die Quote. Eine 50-%-Quote hätte dazu geführt, dass das Projekt nicht realisierbar sei. Eine so hohe Quote würde den privatwirtschaftlichen Bau stoppen.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, weist darauf hin, dass der TOP lediglich ein Antrag sei.

 

Stadtbaurätin Gundermann stellt die beigefügte Liste über Wohnungsbauprojekte in Planung und Ausführung vor.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, bedankt sich für die Sachaufklärung und betont, dass sich hier in der Region viel entwickelt.

 

Herr Mädge erklärt, dass beim Hildesheim-Modell die Standards betrachtet werden müssen. Hamburg gebe 50 % sozialen Wohnungsbau und Erbbaurecht vor. Andere Orte seien weiter, was die Festsetzung der Quote betrifft. Letztendlich gehe es um das Geld. Dachgeschossausbau sollte mehr umgesetzt werden. Die Geschwindigkeit müsse erhöht und die Quote in jeden B-Plan reingesetzt werden. Er verweist auf § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB und empfiehlt, Herrn Müller-Rost einzuladen. Vorurteile würden bei der Wohnungssuche eine große Rolle spielen.

 

Ratsfrau Esders bedankt sich für die Übersicht und sagt, dass es dem Abwärtstrend aus ihrer Begründung entspreche. Bedarf sei deutlich höher als der geplante Bau. Es gebe gute Modelle. Sie bittet die Verwaltung, nochmal über 50 % nachzudenken.

 

Stadtbaurätin Gundermann entgegnet, dass sie es für gefährlich halte, das pauschal zu erhöhen. Wenn müsse das gebietsbezogen im städtebaulichen Vertrag erfolgen und nicht pauschal vorher. Sie betont die Gefahr, dass Baugebiete dadurch gar nicht mehr umgesetzt werden.

 

Ratsfrau John stimmt Stadtbaurätin Gundermann zu. Zu dem Problem gehöre auch, dass es wesentlich mehr Alleinlebende gibt als früher. Der Ausbau der Dachgeschosse sei kompliziert und schaffe kaum Wohnraum für Familien. Aktuelle Planungen würden diese Erhöhung torpedieren. Sie unterstützt den Vorschlag von Stadtbaurätin Gundermann und betont, dass auch viel Wohnraum für Familien und Personen, die nicht die Kriterien für mietpreisgebundenen Wohnraum erfüllen, benötigt werde.

 

Ratsherr Blanck weist auf die Verschiebung des sprachlichen Narratives hin. Es bestehe ein Unterschied zwischen sozial und wirtschaftlich schwach. Mit dem Antrag für „bezahlbaren“ Wohnraum sei eigentlich günstiger oder preiswerter Wohnraum gemeint. Mit solchen Schlagworten und Narrativen werde der konstruktive Dialog behindert. Das Ziel sei es, mehr Wohnraum für Menschen zu schaffen, die den teureren nicht bezahlen können. Er unterstützt den Vorschlag von Ratsherrn Feldhaus, Rechte anzukaufen von Wohnungen, die aus der Mietpreisbindung auslaufen. Möglicherweise seien Gespräche mit der Landespolitik dafür und der Ausrichtung der Landesbaugesellschaft notwendig. Bei der Veränderung der Prozente stimmt er Stadtbaurätin Gundermann zu. Für eine Veränderung sei eine ganz genaue Betrachtung notwendig. Sonst werde riskiert, dass nicht gebaut werde. Wenn etwas verändert werden soll, dann nur gebietsbezogen in Gesprächen.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, fasst zusammen, dass die 30% in der Tendenz mehrheitsfähig seien, aber vorgetragene Aspekte noch zu bedenken wären.

 

Ratsfrau Esders verweist auf den Änderungsantrag, stadtgebietsspezifisch auf 50 % zu gehen und schlägt vor, darüber abzustimmen.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, signalisiert Unterstützung für die Idee und kritisiert, dass die Kriterien für die stadtteilbezogene Erhöhung noch nicht konkret genug seien. Er verweist auf das ISEK. Er schlägt vor, in interfraktionellen Gesprächen den Antrag anzupassen für eine mehrheitsfähige Lösung.

 

Ratsherr Feldhaus stimmt dem Ausschussvorsitzenden, Ratsherrn Schultz, zu und zieht seinen Änderungsantrag zurück. Er verweist auf Beispiele, wo die punktuellen Erhöhungen umgesetzt worden sein. Er würde das gerne recherchieren für weitere Gespräche.

 

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, weist darauf hin, dass im Landkreis die Fraktionen mehr und vorher miteinander sprechen. Dadurch könnten solche langen Diskussionen vermieden werden.

 

Ratsfrau Esders entgegnet, dass sie im Vorfeld mit SPD und Grünen gesprochen habe. Sie möchte den Antrag zurückziehen und mit anderen Fraktionen vorher sondieren.

 

Ratsherr Lühmann bittet darum, dass die von Stadtbaurätin Gundermann vorgestellten Zahlen zu Protokoll gegeben werden.

 

Ergänzung:

Die Zahlen sind in der Übersichtsdatei dem Protokoll beigefügt.

 

Herr Mädge weist darauf hin, dass im B-Plan für Wienebüttel 40 % festgesetzt worden seien.